Права иностранцев на приобретение недвижимости в Черногории:

В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране. Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риэлтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

Как подготовиться к покупке

Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности, и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

Для приобретения недвижимости в Черногории необходимо открыть счет в банке, поскольку передача суммы за квартиру или иную недвижимость происходит только путем банковского перевода со счета покупателя на счет продавца. При предъявлении загранпаспорта открытие счета в черногорском банке занимает 10 минут. Из России или другой страны на него можно направить электронный перевод, стоимость которого – чуть больше €100. Документов о происхождении денег не требуется.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – два документа. Это justus titulus (документ, подтверждающий право на недвижимость), и modus aquirendi – документ из местного кадастрового регистра недвижимости (Area Property Registry). С их помощью устанавливается юридическая чистота объекта и законность его регистрации и права собственности.

Подписание договора и получение права собственности

В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки.

Сумма оценки муниципалитета иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. После того, как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца. После окончательного расчета продавец подписывает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. По закону свидетельство о собственности («лист непокретности») должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться на два.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (передачу права на собственность) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости, определяемой Управлением налоговых сборов. Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €300 за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01-0,25% от стоимости сделки, но не превышает €330. Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом.

Покупка строящегося жилья в Черногории

В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством. В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Скачать безплатное приложение DOMAZA