С какими трудностями столкнутся желающие купить квартиру в Лондоне, сколько это стоит, как получить ипотеку, не сорвать сделку и не переплатить. 

Купить квартиру в Лондоне – выгодно или разорительно?

Прежде чем вы начнете выбирать среди тысяч предложений в интернете, узнайте о специфике покупки квартир в Англии, чтобы дорогостоящее приобретение оправдало ожидания, а не стало непоправимым ударом по бюджету.

Первое, что следует помнить, недвижимость в Великобритании есть «хорошая» и «плохая». Столкнуться с заморозкой строительства или заложенной за долги квартирой шансов практически нет. Но понести дополнительные расходы, сопоставимые с ценой покупки – вполне вероятно.

Вся недвижимость Англии продается при посредничестве риелторов, специалистов, зарабатывающих на сделках. Чем больше сделок они совершили, тем выше их доход, поэтому их главная цель – продать. Читайте ликбез без купюр о том, как купить квартиру в Лондоне, чтобы покупка стала выгодным вложением (value for money).

Есть ли ограничения при покупке квартиры в Англии иностранцем?

Номинально ограничений при покупке жилой недвижимости иностранцами нет, но нюансы есть, и они существенны. До недавнего времени заграничные покупатели даже пользовались привилегиями, которых не было у англичан. Таким способом правительство стимулировало инвестиции в экономику страны из-за рубежа. Льготные условия действительно привлекли сотни тысяч иностранцев: 10%  недвижимости Великобритании принадлежит гражданам других стран. В центральном районе Лондона эта цифра достигает 49%.

Ажиотажный спрос разогнал рост цен в столице, в отдельные годы он достигал 20%. Недвижимость стала дефицитом. Чтобы снизить активность иностранцев, с 2014 года планомерно корректируется законодательство, уравнивая англичан и зарубежных покупателей. Например, налог на прирост капитала (Capital Gain Tax), который ранее уплачивали только резиденты страны, теперь распространяется на всех владельцев недвижимости.

Ипотека в Англии доступна и нерезидентам (больше половины покупок совершаются в кредит), и вы можете рассчитывать на заем в пределах  40-50%  (максимум 60%) от стоимости объекта. Резидентам доступна ипотека до 95%.

В любом случае – покупаете ли вы в ипотеку или за наличные, обязательно придется пройти процедуру проверки чистоты происхождения средств – AML (anti-money laundering). Деньги, полученные незаконным путем (коррупция, мошенничество) не могут быть использованы для покупки квартиры в Англии. С большой вероятностью проверяющие органы установят факт их нелегального получения. В этом случае сделать сколько-нибудь значительное приобретение в Великобритании уже не удастся – сделка не состоится.

! Этот факт не афишируется, но покупателям из стран бывшего СССР получить кредит сложнее, чем европейцам, жителям американских континентов или азиатам. Большинство финансовых организаций, кредитующих иностранцев, откажут в выдаче займа гражданам России, Украины, Беларуси и бывших союзных республик.

5 этапов покупки квартиры в Лондоне для иностранных граждан

Прежде чем начать, определитесь с целями покупки: для проживания или инвестиций. Здесь и далее речь пойдет о жилой недвижимости для проживания. О стратегиях получения прибыли от недвижимости Лондона читайте в разделе инвестиции в недвижимость.

1) Определите – что вы можете себе позволить

Купить квартиру в Лондоне – затратно и непросто, если вы планируете самостоятельно координировать процесс. По данным статистики, средняя цена на покупку квартиры в Лондоне в 2016 году составила 502 040 £. В реальности цены начинаются от 100 000 £ за крошечные студии на выселках города, продающиеся в совместную собственность, и превышают 35 млн. в элитных районах. Выбирая пригодный для проживания объект, ориентируйтесь на сумму от 250 000 £ в удаленных районах.

Если у вас есть свободные накопления, которые можно использовать для покупки без ипотеки, этот этап не актуален. Если, как большинству покупателей, без кредита вам не обойтись, подойдите к нему со всей серьезностью.

Следует учесть не только имеющиеся накопления, текущие доходы и возможные поступления, но и подсчитать размер регулярных расходов, включив в них непредвиденные. Всегда учитывайте вероятность изменения финансового положения, а также потенциальные колебания курсов валют, если основной доход и сбережения НЕ в фунтах стерлингов.

При расчете не пытайтесь урезать статьи расходов, учитывайте только те суммы, которые позволительно потратить без ущерба для других целей. Помните, что конечная сумма сделки превышает стоимость жилья на 5-15%, так как включает в себя налоги, пошлины, юридические расходы, оценку недвижимости и т.д. Кроме того, не забывайте о процентной ставке по ипотеке.

2) Составьте список подходящих объектов

Когда вы определите диапазон допустимых расходов, начинайте поиск. Более 90% всех предложений находятся в открытом доступе на крупнейших порталах недвижимости Англии – Rightmove и Zoopla. При выборе недвижимости для проживания нет столь объемного перечня нюансов, значимых для инвестиционных объектов. Поэтому вариантов, соответствующих вашим запросам, найдется как минимум несколько сотен, а то и тысяч. Возникает вопрос – как выбрать лучший из них?

Путей решения проблемы два. Если вы занимаетесь покупкой лично, и имеете возможность приехать в Англию, выделите хотя бы 1,5-2 месяца на этап подбора, которые придется провести в стране. Хотя многие вопросы можно решить удаленно, личного присутствия на просмотре объектов, заключении контрактов, визитов в банки и государственные организации избежать не удастся. Учитывайте при этом расходы на временное пребывание в Англии.

Чтобы выбор оправдал ожидания, подготовьтесь к поездке: освойте законодательство, юридические нюансы в сфере недвижимости, выберите юридическую контору с хорошей репутацией, сертифицированных оценщиков, надежного застройщика. Заранее узнайте ставки муниципального налога по районам, примерный размер сервисного сбора управляющей компании и другие сопутствующие платежи. После этого процедура займет ещё 2-3 месяца, в течение которых необходимо будет несколько раз приехать в Англию.

3) Получение ипотеки

Купить квартиру в Лондоне без ипотеки доступно не многим. У резидентов множество вариантов с весьма привлекательными ставками (1,8-2,3%). Кредиты на покупку жилья гражданам Королевства выдают практически все банки. Иностранцам придется забыть о крупнейших финансовых организациях, таких как HSBC, Barclays, Lloyd, и искать решение в небольших конторах.

Гражданам стран СНГ найти лояльного кредитора непросто. Даже если в списке услуг значится кредитование иностранцев, российский или украинский паспорт заемщика вызовут у банка определенное беспокойство. Приготовьтесь к возможным отказам, даже если документы безупречны, а уровень доходов позволяет без труда погашать ежемесячные платежи.

Фактически, сотрудничать согласятся считанные единицы, найти их – самая сложная задача всего процесса покупки. Обязательное условие для получения кредита – оценка недвижимости уполномоченным специалистом. Оценка для получения ипотеки и оценка технического состояния жилья – разные виды услуг, вторая не является необходимой, однако не будет лишней для понимания перспектив затрат на ремонт в будущем.

Подробнее о том, что такое ипотека в Англии и как её получить.

4) Ценовое предложение продавцу и торг

Когда вы определитесь с выбором и получите одобрение на получение кредита, время сделать предложение продавцу. Не вся недвижимость в Великобритании продается по фиксированной цене. В некоторых случаях цена не указывается вовсе, продавец ожидает предложений от покупателей. Если это ваша первая недвижимость в Англии, а ипотека уже одобрена – у вас есть преимущество перед другими покупателями. Продавец будет рассматривать вас в приоритетном порядке.

Попробуйте выяснить – нет ли у продавца обстоятельств, вынуждающих его спешить; узнайте, как долго экспонируется объект на рынке. Если недвижимость не продается больше, чем полгода – это веское основание для получения дополнительной скидки. Ситуацию, в которой находится продавец, желательно выяснить ещё на втором этапе, при подборе объекта.

Согласование хорошей цены – это дипломатическое мастерство, которое поможет выгодно купить квартиру в Лондоне. Для этого нужно знать текущие тенденции на рынке, провести подробную оценку состояния жилья и учитывать все факторы, способные повлиять на решение продавца. Предложив излишне низкую цену, вы рискуете оказаться в ситуации, которая на профессиональном жаргоне называется Gazumping. Продавец соглашается на вашу цену, но может изменить решение, если другой покупатель предложит больше. Юридически это легально до момента обмена контрактами, поэтому вы рискуете остаться ни с чем, назвав по незнанию низкую цифру.

Обратная сторона – Gazundering. Непосредственно перед обменом контрактами покупатель снижает первоначально предложенную цену, рассчитывая, что продавец не откажется, находясь уже на финальном этапе сделки. Перед тем как озвучить предложение, стоит заручиться рекомендацией от специалиста по недвижимости – так вы избежите досадных и дорогостоящих ошибок. Gazumping – явление частое, так как спрос на недвижимость в столице стабильно высок.

 5) Обмен контрактами

Это – финальная стадия сделки. Без обмена контрактами она не имеет законной силы. Как правило, процедура осуществляется юристами продавца и покупателя. Ответственность за составление договора по передаче недвижимости в собственность лежит на продавце. Перед этим необходимо проверить несколько десятков документов на недвижимость, таких как детальный план помещения, сертификат энергоэффективности, оставшийся срок leasehold’а и т.д. Квалифицированная помощь на этом этапе практически необходима. Если вы обнаружите серьезные недостатки уже после обмена контрактами, отказаться от покупки будет тяжело – придется уплатить значительный штраф.

Альтернативные способы покупки квартиры в Лондоне

В действительности, самостоятельная покупка и контроль всех этапов сделки – это и есть альтернативный способ. Изучив описанные выше этапы покупки и некоторые тонкости, которые риелторы предпочитают не раскрывать, вы получите общее представление о том, как следует действовать. Полноценное руководство не уместилось бы и в толстый фолиант.

Самостоятельная покупка обременяет ответственностью: нет гарантии, что в случае необходимости вам удастся перепродать квартиру хотя бы за ту же сумму, в которую она обошлась. Процесс приобретения недвижимости в Великобритании кардинально отличается от практики, принятой в других странах. Это связано со специфическим земельным законодательством, самым старым из ныне действующих в странах Европы.

Большинство покупателей обращается к сертифицированным специалистам. Такое решение предпочитают 95% всех иностранцев и более 80% самих англичан. Это сокращает не только время, но и расходы. В отличие от риелтора, консультант даст независимую и объективную оценку, и организует весь процесс покупки: от определения перечня подходящих объектов до передачи ключей. Заграничным покупателям нет необходимости лично присутствовать, хотя желательно посетить просмотры, чтобы реальность соответствовала ожиданиям.

Если вы планируете купить квартиру в Лондоне или другом городе Англии, имеете намерение, но остались вопросы, получите бесплатную 20-минутную консультацию от дипломированного эксперта.

Скачать безплатное приложение DOMAZA