Цены «приговорили» к росту
Что будет с ценами на жилье и на что следует ориентироваться сегодня – эти вопросы волнуют миллионы граждан, так или иначе желающих улучшить свои жилищные условия. Эксперты едины в одном – рынок находится на точке возрастания, хотя цены и не будут расти также быстро, как до 2008 года.
Следует разделять сегменты рынка московского жилья, так как спрос на первичное и вторичное жилье сильно различается, равно как и цены. Кризис заставил покупателей требовательнее относиться к предлагаемым вариантам, на что рынок моментально «откликнулся» хорошими ремонтами и мебелью на «вторичке» и отказу от квартир «в бетоне» на рынке новостроек. Цены на первичное жилье в Москве сегодня пока ниже, чем в начале 2009 года, хотя в 2010 году шло активное восстановление – так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru). За время кризиса больше других потеряли переоцененные Западный и Северо-Западные округа столицы, уступив свои лидирующие позиции.
На сегодняшний день самые дорогие новостройки находятся в Юго-Западном округе. Средний показатель квадратного метра здесь – 179,3 тыс. рублей. Наоборот, самые дешевые новые дома – в ЮАО, где метр в среднем стоит 118,2 тыс. рублей.
Если говорить о категории домов, то по данным «Индикаторов», сегодня цены выглядят следующим образом: «старая панель» стоит 122,2 тыс. рублей за метр (рост составил за месяц 0,6%), панельные дома – от 126,2 до 133,4 тыс. рублей (рост 0,7%), «сталинские» дома – 156,5 тыс. рублей (рост 0,8%), монолит-кирпич – 146,8 тыс. рублей (рост 0,8%).
Даже на первый взгляд рост менее одного процента – это серьезно, если переводить цифры в метры и рубли. Эксперты согласны с тем, что жилищные цены в Москве не соответствуют платежеспособности, однако и объективных причин для их снижения тоже нет. «Так сложилось, что основные миграционные направления идут в Москву и другие крупные города (например, Санкт-Петербург). Это и привело к тому, что жизнь в городе стала не совсем комфортной, – говорит в интервью порталу Metrinfo.ru коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. – Но в столице сосредоточена основная деловая активность и финансовые потоки, поэтому говорить об уменьшении миграции не приходится. Спрос на московскую недвижимость не иссякал ни в кризис 1998 г., ни в кризис 2008 г. Конечно, стоимость квартир немного проседала, но потом быстро и восстанавливалась».
Вариантов развития «ценовых событий» на столичном рынке не так много, хотя многое будет зависеть от политических решений, например, если будет введен новый налог на жилье и он станет ударом на карманам всех квартировладельцев. С другой стороны, это опасно в плане возможного обострения социальной напряженности, что говорит в пользу принятия властями «умеренного варианта». Пока дата перехода назначена на 2013 год, но самым сложным вопросом остается определение так называемой «рыночной цены», по которой и будет высчитываться сумма налога на жилье.
Эксперты привыкли «привязывать» стоимость жилья к ценам на нефть и другие энергоносители. Однако, это по большей части надуманная связь, так как для 99,9% россиян рост цен на мировых рынках не ведет к улучшению и удешевлению их жизни, а наоборот - к росту стоимости жизни за счет увеличения стоимости перевозок и т.д. Пожалуй, имеет смысл говорить только разнице спроса и ценах на первичном и вторичном рынках жилья и о его категориях. Здесь практически все эксперты солидарны в том, что сегодня эконом-класс на сегодня – самый перспективный сегмент. По мнению руководителя «Индикаторов» Олега Репченко, до конца года объекты этого класса могут прибавить 10-20%. Дорогая недвижимость, как считает аналитик, напротив, может в ближайшей перспективе «просесть» в цене из-за общего процесса бифляции (одновременного роста цен на одни товары и снижения – на другие). За счет роста денежной массы товары первой необходимости (в число которых входит и «крыша над головой») будут дорожать. А вот цены на дорогие товары, предметы роскоши и элитное жилье будут снижаться из-за роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса.
Впрочем, риэлторы не устают повторять, что как раз элитные квартиры расходятся сегодня особенно быстро, говоря, что покупатели и так «платят много, но боясь нового роста, предпочитают решить квартирный вопрос побыстрее».
«Объекты бизнес-класса являются не самой перспективной инвестицией, – говорит Дмитрий Отяковский. – Если до кризиса этот сегмент был одним из локомотивов рынка, то сейчас наиболее ликвидными можно считать - ниже (эконом и комфорт-класс) или выше (элитную недвижимость). Но в нижних ценовых сегментах спрос более устойчивый».
С другой стороны, сегодня не следует ждать роста доходов от вложений в объекты первичного рынка на 50-100% в год, как было до кризиса. Тем не менее первичный рынок растет всегда, так как к общерыночным показателям прибавляется еще рост цен по мере готовности объекта. Новостройки дорожают на 10-20% от стадии монтажа до окончания строительства, а потом прибавляют в цене еще 5-15% после оформления объекта в собственность. Поскольку это не арифметическое сложение, то следует считать рост в 20% нормальным для стадии готового жилья, говорят эксперты рынка новостроек. Что касается его ценовых перспектив, то более значительный рост произойдет в 2012 – 2013 годах – до 30% годовых.
Большинство аналитиков называют этот срок потому, что в стране пройдут выборы, скажется окончательно отложенный спрос, станет заметнее присутствие в экономике иностранного капитала в форме новых представительств и т.д.
Что касается сегодняшнего дня, то оживление спроса касается прежде всего новостроек эконом- и комфорт-класса, которые стали появляться в Москве после кризиса. Для наглядности назовем 2 таких жилых комплекса - «Марфино» и «Царицыно». Застройщики угадали со спросом именно на такие объекты – новые, с хорошей инфраструктурой, ремонтом, грамотных (не огромных и не маленьких) площадей и т.д. Это доказывают и рост цен на них с 70 тыс.рублей за «квадрат» год назад до 130 - 150 тыс. рублей – сегодня.
Подобных предложений на столичном рынке практически нет. А если появятся новые, то произойдет это не раньше 2013-2014 гг. Или чуть раньше, на год-полтора – в Подмосковье.
Но есть один существенный момент, как указывают аналитики рынка, который не дает разразиться и «дефициту» - у покупателей жилья эконом-класса нет «лишних» денег. Для перехода на класс выше требуются совсем другие суммы, а добирать их можно только через ипотеку. Однако, даже нехитрый расчет показывает, что за 20 лет при нынешнем уровне ставок кредитополучатель «накапливает» тройную цену за выбранное им жилье, а все заработки будут уходить на оплату сначала процентов – около 10-12 лет, а только потом – основного долга.
Именно по этим причинам спрос сегодня сместился из спальных районов Москвы в Подмосковье: только в марте уровень спроса на многоэтажное жилье в Московской области увеличился на 26% по сравнению с февралем и на 35% - по сравнению с прошлым годом, говорится в отчете Аналитического Центра «ОПИН», на который ссылается RealEstate.ru.
Сегодня средний бюджет покупки - 3,2 млн. рублей, что больше показателей конца прошлого года на 400 тыс. рублей. При этом средняя цена за квадратный метр в новостройках Подмосковья выросла на 5,4% и достигла цифры в 2,25 тыс. долларов. В то же время предложение за последний месяц сократилось более чем на 1%.
Основные факторы, влияющие на растущий спрос в сегменте новостроек Подмосковья - напряженная ситуация со стройками столицы и вполне приемлемые цены на квартиры в области. Основной объем платежеспособного спроса на новостройки в ближайших к МКАД районах сегодня находится в диапазоне 55-60 тыс. рублей за метр. Примерно 45% новостроек укладывается в эти рамки, утверждают риэлторы.
Наиболее востребованный сегмент рынка – «однушки» и «двушки». Традиционно наибольшее число предложений сосредоточено в диапазоне до 30 км от МКАД; эти объекты формируют так называемое ближнее Подмосковье. При этом, в районе Малого бетонного кольца и чуть ближе к Москве, где расположены такие крупные города как Домодедово, Подольск, Звенигород, Щелково, находится 35% всех предложений. Доля дальнего Подмосковья (свыше 60 км от МКАД) в структуре предложения минимальна - 2% по итогам 1 квартала 2011 года.
Лидерами по числу квартир на первичном рынке являются Подольск, Балашиха, Железнодорожный, Красногорск и Химки. Достаточно большую долю в структуре предложения занимают также такие города, как Лобня, Щелково, Одинцово, Раменское и Пушкино.
По данным Мособлстата, в январе-феврале 2011 года на территории области за счет всех источников финансирования было введено в эксплуатацию 442,1 тыс. метров жилья, или 3520 квартир и домов, что на 0,8% меньше по сравнению с 2010 годом.
realty.vz.ru
