Стоимость жилья растет вместе с зарплатой?
В Подмосковье наблюдается любопытная закономерность: средняя стоимость квадратного метра в новостройках и удвоенная сумма средней зарплаты в городе примерно равны. Почему? Об этом рассказали эксперты на форуме недвижимости, организованном Московской ассоциацией риелторов в рамках выставки «Домэкспо».
Как отметил в своем выступлении Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», острая фаза кризиса миновала в середине 2009 г., и с тех пор на вторичном рынке наблюдается непрерывный рост количества сделок купли-продажи. Например, в январе текущего года их было зафиксировано порядка 4,5 тыс., что на 14% больше, чем в этот же период 2010 г. Всего в прошлом году состоялось около 85,7 тыс. подобных операций ( 54% к 2009 г.).
Вообще, как заметил аналитик, сделки шли всегда, даже в кризис рынок не останавливался. Другое дело, что он изменился качественно. Сегодня нет ажиотажного спроса, зато имеется большой выбор квартир. Прошедший 2010 г. стал в этом смысле рекордсменом: свыше 50 тыс. объектов в экспозиции ежемесячно! В январе 2011 г. на продажу в Москве было выставлено около 48,9 тыс. квартир, а емкость рынка составила 32,2 млрд руб. (или 1,1 млрд долл.). Но показатели по срокам экспозиции высокие (то есть плохие, уточняет Д. Таганов), квартиры продаются долго — в среднем 68 дней (данные января 2011 г.).
Самым востребованным сегментом остается экономкласс. Быстро уходят дешевые квартиры, а также нишевые (ликвидные для определенного сегмента). В 2010 г. был отмечен скачок спроса на объекты класса люкс на высоких стадиях готовности. Просевшая в кризис цена квадратного метра пока в столице существенно не меняется. В минувшем январе она составила в среднем 195,7 тыс. руб. (6,5 тыс. долл.), по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года наблюдается даже небольшое снижение на 1,1%. Что касается прогнозов, то Д. Таганов предполагает два возможных варианта развития событий на рынке. Основным фактором влияния остается макроэкономика. Если стоимость нефти резко вырастет, возможно повторение событий 2005–2008 гг. — ажиотажный спрос на жилье, соответственно, новый скачок цен на недвижимость. В этом случае сегодняшняя коррекция сойдет на нет. Второй сценарий аналитик считает более позитивным: это продолжение текущих тенденций, развитие плавными темпами. Если в столице рынок недвижимости в целом единообразен, то в Подмосковье он состоит из множества отдельных микрорынков. Как считает Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области, в настоящее время именно область является наиболее благоприятным сектором для риэлторской деятельности. Здесь представлено огромное количество объектов как на первичном, так и на вторичном рынке. В Подмосковье проживают 6,5 млн человек, не считая приезжих, а на душу населения приходится более 1,2 кв. м жилья — это больше, чем в Москве.
А. Хромов отмечает, что область, состоящая из 38 районов и 30 городов, делится на пять основных ценовых поясов. Рынок каждого города достаточно автономен. Например, жителей Коломны практически не интересует жилье в Жуковском или Раменском, и такая ситуация наблюдается повсеместно. Поэтому у населения востребованы в основном услуги местных риелторов, а зона влияния московских агентств в пределах 15–20 км от Москвы. От степени удаленности от МКАД зависит и средняя цена квадратного метра в новостройках — от 44 до 75 тыс. руб. Как заметили местные операторы рынка, этот показатель напрямую связан с доходами местных жителей. Чем они выше, тем дороже жилье (цена нового метра равна удвоенной сумме средней зарплаты в городе).
На вторичном рынке средняя стоимость жилья составляет от 51 до 94 тыс. руб./кв. м, также в зависимости от удаленности населенного пункта от МКАД. А самый популярный объект «вторички» — недорогой коттедж, который стоит чуть дороже типовой трехкомнатной квартиры в том или ином городе.
