Уходящий 2016-й для экономики Великобритании разделился на две части: напряженное ожидание от предстоящего референдума и следствия после оглашения его результатов. Исход оказался неожиданным не только для голосовавших «за», но и, как минимум, всей Европы, единство которой и без того было особенно шатким в этом году. Опросы, ежемесячно публиковавшиеся до плебисцита, отдавали победу сторонникам интеграции.

Так же, как внезапный триумф республиканца на выборах в США вызвал волну протестов, так и выход Британии из ЕС спровоцировал брожения в стране и призывы пересмотреть итоги. Народное решение осталось без изменений, и начала формироваться новая экономическая реальность.

Разбираемся – какие последствия уже наступили, какие только начинают проявляться, что произойдет в следующие годы, а главное – как это скажется на британской недвижимости, инвестиционной активности и доходах инвесторов.

Падение фунта и снижение ставки – плюс или минус?

Английская экономика тесно интегрирована с европейской. Любые структурные изменения в отношениях с ЕС неизбежно сказываются на её показателях, особенно в первые месяцы неопределенности после брексита, подогретые спекулятивными тенденциями на рынках.

Первый удар на себя приняла национальная валюта. Публикация прогнозов исхода референдума за 3 дня до него подняла фунт до максимума в 2016-м – 1,5$. Утром 24 июня он рухнул на 10%, до 1,35$ – минимума с 1985 года.

Следующие недели и месяцы отмечены продолжившимся падением. Валютный шок привел к увеличению активности заграничных инвесторов, причем как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости.

Частный тайский инвестор целиком купил офисное здание в центре Лондона, а китайские бизнесмены приобрели по несколько квартир для сдачи в аренду в сентябре, сообщает одна из консалтинговых фирм.

К осени фунт достиг «дна», приблизившись в октябре к отметке 1,21, и вернулся к постепенному росту, преодолев к декабрю 1,26. Сейчас фунт закрепился в районе отметки 1,25. Для стабилизации экономики Банк Англии принял ряд мер, в том числе, снизив ставку.

По заявлению главы регулятора, Марка Карни, стимулирующие меры будут расширены, вплоть до очередного снижения базовой ставки. В августе ставка уже была снижена до рекордных 0,25%.

Это означает, что кредиты, в том числе ипотечные, стали ещё дешевле. Потенциальное снижение ставки до 0% может сделать ипотеку фактически бесплатной.

Мягкая денежно-кредитная политика поддерживает экономику, стимулируя спрос на кредиты. Однако это мера временная, руководство Банка Англии использует её по необходимости.

В сочетании с подешевевшей валютой, близкие к нулевому значению ипотечные ставки, делают условия покупки недвижимости в Лондоне самыми выгодными за последние три года.

Рынок недвижимости Лондона после Брексита: ожидания и реальность

Прогнозы первой половины года единодушно говорили о неминуемом падении цен на 10-15%, в случае выхода страны из ЕС. Действительно, после 24 июня рынок недвижимости Лондона испытал кратковременный шок. Продажи рухнули. С поправкой на сезонное затишье снижение составило 10%.

Также сократилось количество запущенных проектов по возведению нового жилья. Цены в июле и августе упали во всем центральном Лондоне. Максимальное снижение зафиксировано в Mayfair (-7%) и St. John’s Wood (-5,3%).

Второй квартал, безусловно, прошел со знаком минус для рынка недвижимости Лондона.

Итоги третьего квартала принесли первые позитивные сигналы. На 12% увеличилось количество заявлений на покупку жилья, закрытых сделок (продаж) стало больше на 15%.

Исчерпывающие выводы по результатам года делать еще рано, но картина меняется, если обратиться к данным Управления Национальной Статистики.

Общее изменение цен в Лондоне за 3,5 квартала, с января по конец октября, составило 7,7% со знаком плюс. То есть, локальное краткосрочное падение не сказалось на общей динамике, при том, что аналитики предсказывали двузначные цифры спада.

Рынок недвижимости Лондона всего за несколько месяцев успел нащупать локальное «дно» и выбраться из него до прежних показателей.

Годовые цифры не будут столь впечатляющими как раньше, но уже очевидно, что они сохранят положительные значения, за исключением нескольких районов.

Темпы строительства установили рекорд

Строительный сектор, вслед за национальной валютой, крайне чувствителен к экономическим переменам, и реагирует на них быстро. С первого квартала по конец третьего рост не прекращался, а, напротив установил девятилетний рекорд, показав результаты, выше, чем на предыдущем пике, в 2007-м.

За три месяца сдано в эксплуатацию 6 860 квартир. Продажи квартир в новостройках выросли на 9% по сравнению со вторым кварталом, продано 4 830 единиц жилья.

60 800 квартира находились на стадии строительства по состоянию на начало октября. 60% из них уже были проданы. Половина из этого количества куплена корпоративными инвесторами, сдающими жилье в аренду.

Как и прежде, вопрос цены – главный ценообразующий фактор в этой категории сделок. На недвижимость, стоимостью £600-£999 приходится 55% продаж, и меньше трети на объекты от £1 000/фут и выше.

Уступчивость застройщиков и обилие вариантов открывают широкие возможности для инвестиций на стадии строительства.

Приоритеты покупателей – на пользу инвесторам

Уже два десятилетия подряд цены на недвижимость только растут. Среднему англичанину придется потратить более 11 годовых зарплат на покупку новой квартиры, а жителю столицы и вовсе 16,5.

Особенно высоки цены в центральных районах Лондона, поэтому они испытали наибольшее давление после июньских событий. Увеличение гербового сбора на дорогостоящую недвижимость стало дополнительным фактором давления.

Что касается дорогостоящих объектов, продавцы вынуждены предлагать большие скидки, чтобы сделки не зависали на полгода и более. Продажи объектов, стоимостью от 1,5 млн и выше снизились до 16,3% от общего числа сделок, по сравнению 21,3% во втором квартале.

Приобретение такого жилья – сомнительное предприятие, с точки зрения инвестиционной рентабельности. Только гербовый сбор при покупке квартиры стоимостью 1,5 млн составит 138 750 фунтов. Дорогие квартиры переходят в разряд статусных покупок.

Это – продолжающаяся тенденция переориентации покупателей на средний ценовой сегмент, который занимает первую позицию по продажам (28,2%).

Квартиры, находящиеся в этом диапазоне (500-750 тыс.) – наиболее рентабельные инвестиционные объекты. Дальновидные инвесторы всегда ориентировались именно на этот сегмент.

География выгодных инвестиционных приобретений методично смещается из 1-й зоны во вторую и третью, где цены находятся ещё в разумных пределах и, в то же время, показывают хорошую динамику роста.

Рынок недвижимости Лондона в цифрах

Спрос на аренду растет высокими темпами

Сегмент арендного жилья – самый устойчивый к экономическим катаклизмам, поэтому инвестиционная схема «покупка для сдачи в аренду» – самая востребованная у инвесторов.

На 46% увеличилось количество новых заявителей в 3-м квартале, на 15,5% больше заключенных договоров аренды. В результате повышенной активности арендаторов, количество доступных объектов снизилось на 11%.

Географически, как и у покупателей, интерес арендаторов смещается от дорогих центральных районов во 2-3 зоны, где ставки более адекватны текущим условиям.

Цены на аренду, за исключением самых дорогих локаций, не снизились, хотя рост показали не впечатляющий, по сравнению с прошлыми периодами.

В целом, за 16-й год рост составит порядка 4%. Отрицательная динамика проявится в сегменте переоцененных объектов. За 5 лет, к 2020 году цены на аренду в Лондоне вырастут, по прогнозам, на 28,8%. Совсем небольшой рост покажут центральные районы – 4% за тот же период.

Итоги: какие риски и перспективы для инвесторов в 2017-2020?

Рынок недвижимости Лондона в очередной раз, как это было дважды за последние 20 лет, показал высокую степень адаптивности и устойчивости к экономическим изменениям.

Кратковременное падение остановилось, не достигнув критичных значений. По итогам года рынок недвижимости Лондона снова покажет рост.

Сохраняющаяся неопределенность перед ратификацией соглашения с ЕС держит цены под давлением. В первой половине 2017 года курс фунта и размер ставки Банка Англии также могут сохраниться на минимальных значениях.

На долгосрочную и среднесрочную перспективу причин для стагнации нет. Кредитные рейтинги страны и другие экономические показатели находятся на верхних позициях.

Для тех, у кого уже есть недвижимость в Лондоне, и тех, кто только собирается её купить, мы составили краткую памятку.*

Скачать безплатное приложение DOMAZA