Какие изменения на греческом рынке недвижимости в этом году делают покупку не просто возможной, но и максимально выгодной? И что обязательно следует знать о процессе сделки в Греции прежде, чем подписать документы? С «Domaza Новости» полезными рекомендациями делятся независимый эксперт Анна Шумская и профессионал в области продаж Мария Хаваледаки.


Анна Шумская 
Руководитель иммиграционной компании «EUEASY.RU»
Живет и работает в Кеа уже около 15 лет
 




Мария Хаваледаки
Руководитель компании по продаже недвижимости «Minoan Properties»
 


Актуальные цены на недвижимость в Греции – нонсенс?
 
Анна Шумская: «За все время моего пребывание в Греции я никогда не видела таких цен, как сейчас, их просто не было и не будет! Что может быть дешевле, чем те объекты, которые продаются дешевле, чем обошлась стоимость их строительства? Это, конечно, нонсенс, который едва ли, когда-то повторится».

Мария Хаваледаки: «За последние три года  произошло снижение цен примерно на 30% и сейчас они максимально приближены к реальным. Большинство продавцов на данный момент –  иностранцы. Конечно, они хотят получить максимум за свою недвижимость, однако важно помнить , что всегда есть возможность обсудить цену и договориться о скидке».

Судя по таким отзывам, 2017 год – это время, когда недвижимость в Греции становится не просто доступной, но и выгодной в плане инвестирования с последующим получением прибыли. Тем более, что сфера греческого туризма в кризис напротив показывает небывалый рост. С начала года это уже оценили граждане ряда стран Европы.

Анна Шумская: «Сегодня, в результате падения цен, покупают совершенно новую недвижимость, построенную 3-4 года назад  дешевле, чем она обошлась при строительстве, то есть падение цен достигло своего дна».

Мария Хаваледаки: «Европа в настоящий момент перестала быть безопасным местом,  люди не чувствуют себя защищенными в свете политических и социальных событий. Многие наши покупатели – это бельгийцы, французы, австрийцы. Именно причина, которую я назвала выше, движет ими в выборе страны для инвестиции. У нас есть клиенты – пара из Стамбула, владеют там отелем. Однако они решили переехать в Грецию и начать бизнес у нас из тех же соображений.

Другая причина – высокие цены на недвижимость в Европе, посмотрите на цены в Австрии, Франции или Бельгии. А в Греции нет необходимости вкладывать баснословную сумму денег, чтобы получать доход в 5-7% годовых от инвестиции».

Однако, слишком обольщаться на счет цифр все же не стоит. В интернете нередко можно встретить предложения с невероятно заниженой стоимостью. Как независимые эксперты, так и профессионалы предупреждают, не всякая греческая недвижимость по экстремально низкой цене подходит для тех или иных целей. 

Анна Шумская: «Покупка жилья для арендных заработков может обойтись и очень дешево, тысяч за 8-10 евро, но жить там самому длительное время комфортно не будет – захочется сделать серьезный ремонт, то есть придется вкладывать  дополнительные финансы. Такой вариант может подойти скорее под склад или офис».

Мария Хаваледаки: «Если вам предлагают очень низкую цену за хорошую недвижимость – это или обман, или объект  имеет обременения. Помните, скупой платит дважды. Я не могу сказать, что  невозможно купить квартиру по низкой и выгодной цене. Такие квартиры появляются редко и  продаются так же быстро. Очевидно, собственнику срочно необходимы деньги и он решается на такой шаг. За подобную низкую цену можно найти участок земли, но он будет непригодным для дальнейшей застройки. Проверенное предложение с землей может стартовать от 25 тысяч евро».

Примеры проверенных предложений участков земли:
от самого доступного по цене до участка с роскошным расположением у моря

Греция, Крит, 25 000 €, 1000 m2



Греция, Крит, 150 000 €, 605 m2




Примеры расходов на покупку и содержание, а также подсчет доходов


Нижний порог стоимости жилья для личного использования, по словам А. Шумской, составляет:
 

• около 30 тысяч евро – крайний минимум;
• хорошая квартира не менее 50 квадратных метров - в среднем 50 тыс. евро (во вторично жилом секторе);
• новая квартира в привлекательном районе – примерно от 100 тыс. евро.

Греция, Крит, Апартамент, 149 000 €





Мария Хаваледаки: «Квартиры, находящиеся в пешей доступности моря, примерно в 300-400 метрах , не более, с двумя или тремя спальнями стоят от 130 000-140 000 евро и далее предела почти нет. Цена зависит от площади, месторасположения, вида из окна и других факторов. Естественно, людей готовых вложить несколько миллионов в недвижимость немного, но они есть. В среднем сумма покупки составляет 300 000-600 000 евро».
Отметим, что на подобную недвижимость (дороже 200 000 €) существует дополнительный налог (вроде «налога на роскошь»).

Примеры ставок дополнительного налога в зависти от стоимости недвижимости:
 

• 200 000€ - 0,1%
• 250 000 € - 0,15%
• 300 000 до 400 000 € - 0,3%...

Анна Шумская: «Аренда на долгий срок составляет примерно 250-300 евро в месяц. Уплата налога от аренды – порядка 20%. Стоит помнить, если квартира стоит пустая и опечатаная, но в доме есть отопление, собственник должен оплачивать 30 % стоимости этой услуги. Есть возможность осуществлять и посуточную сдачу в аренду. Тогда примерный доход составит  400-500 евро в месяц, но недвижимость должна находиться в аренде как минимум 20 дней из 30».

Мария Хаваледаки: «Как я уже сказала, выгоднее всего вкладывать деньги в виллы и апартаменты в курортных комплексах вблизи моря. Неделя аренды принесет от 1 500 до 2 000 евро. Что касается отелей и гостиничного  бизнеса, то это вид  инвестиции более развит и популярен в другой части Крита, например, Херсониссос или Агиос Николаос».

Налог на доход от аренды:
 

• менее 12 000 € в год - 15%
• 12 000-35 000 € в год - 35%
• От 35 000 € в год - 45%

Греция, Крит, 350 000 €,  600 m2




 
Риски при покупке без помощи брокера

Опыт показывает, говорят специалисты, что выбор и анализ покупаемого недвижимого имущества лучше доверить местным профессионалам. Причем это относят не только к предложениям с сомнительно низкими ценами, где уж точно стоит проверить все детали, но и к покупкам класса «люкс» или земельным участкам. В последнем случае, без знаний местных сообенностей, есть риск потерпеть крупную неудачу.

Анна Шумская: «Обращаться к риэлторам стоит, так как это небольшие 2-4 процента, а искать недвижимость будет проще. Лучше нанять юриста (адвоката) во избежание неточностей при оформлении. Без оплаты дополнительных услуг, клиент остается и без тщательной проверки. Недвижимость может быть заложена, подобные нюансы, к примеру, уточняются  в специальных архивах. Площадь покупаемого земельного участка может быть указана одна, а в реальности , при проверки наличия зон, где застраивать нельзя (специальные зоны разбивки, проложенные комуникации, археологические зоны и т.п.), окажется, что полезной территории меньше».

Мария Хаваледаки: «Именно профессионал покажет вам районы, познакомит с надежным юристом и нотариусом. Большинство  клиентов приезжают впервые и единственное, что они знают хорошо – это, какую недвижимость хотят приобрести. Так как же вы выберете максимально подходящий объект, если не  знакомы с реалиями и особенностями страны? Необходим  человек, который реально «услышит»  ваши требования и предложит  нужные варианты – это скорее психологический аспект. А что касается  надежности и законности – здесь профессионал необходим даже в большей степени и лучше, чтобы он имел опыт работы в несколько лет».