Современный Израиль — один из самых динамичных рынков недвижимости в мире, и это неспроста. В масштабах последних 12 месяцев Израиль оказался в числе ТОП-30 государств мира с самым стремительным ростом цен на недвижимость: +4,7% в период со II квартала 2016-го по II квартал 2017-го года включительно. 

Редакция Domaza совместно с экспертом агентства недвижимости ADKInvest Ниной Каплан даёт анализ того, как выглядит рынок недвижимости в Израиле сегодня, какие объекты и в каких регионах пользуются наибольшим спросом.

Недвижимость в Израиле: инвестиционные перспективы

Часто израильский рынок рассматривается именно как возможность для выгодных инвестиций в недвижимость. Настоящий «бум» цен в Израиле произошёл, в частности, из-за интереса иностранных покупателей. В то время, как многие государства Европы испытывали падение цен на недвижимость в период мирового экономического кризиса 2008-го года, рынок Израиля испытал значительный подъём. За последние 10 лет, как показывает статистика, цены в Израиле возросли на 200-250%. И этот рост продолжается, несмотря на меры властей по «охлаждению» рынка.

Именно в момент мирового кризиса Центральный банк Израиля снизил ставки по кредитам. Местные и иностранные граждане сразу же увидели в этих экономических условиях хорошие перспективы: покупка недвижимости стала более выгодной инвестицией, чем депозиты в банках. В результате этого  стагнация рынка сменилась «взрывным» ростом, а Израиль обрёл репутацию выгодного и безопасного направления для инвестиций в недвижимость.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Финансовые вложения в жилую недвижимость приносят доход как в результате роста цен на недвижимость в Израиле, так и в результате сдачи недвижимости в аренду (долгосрочную или краткосрочную). В долгосрочной перспективе цены на недвижимость в Израиле растут. Исключением являются мелкие катаклизмы, но их позволяет переждать стабильный доход от сдачи объекта в аренду. Затем рост цен на недвижимость возвращается к привычной тенденции. Арендный бизнес в Израиле — крайне перспективный сегмент, поскольку происходит постоянный рост населения страны (репатриация, рост рождаемости), в результате чего растёт спрос на долгосрочную аренду квартир».

Так, владелец недвижимости в Израиле в среднесрочной перспективе может рассчитывать на пассивную прибыль — разницу между ценой покупки и продажи, которая может быть существенной.

Кроме естественных причин, по которым в Израиле растёт спрос на аренду недвижимости, важно также учитывать туристический поток — израильский рынок открывает широкие возможности для организации арендного бизнеса. По данным Центрального статистического бюро Израиля, только в период с января по июль 2017-го года страну посетило более 2,1 млн иностранных туристов — это на 25% больше, чем в аналогичный период 2016-го года. 

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Как и в других странах, вариантов получения прибыли на арендном рынке Израиля несколько. При сдаче недвижимости в Израиле в долгосрочную аренду (от 1 года) можно рассчитывать в среднем на 3,5-5% годовых. Чем апартаменты дороже, тем меньше прибыли они приносят, но вместе с тем у владельца апартаментов и меньше головной боли, так как дорогую квартиру арендует более обеспеченный человек, что предполагает минимум потенциальных проблем. 

Второй вариант инвестиции — покупка не одного объекта, а нескольких, но более доступных по цене. В этом случае владелец может рассчитывать на более высокую прибыль, но ему также стоит готовиться к тому, что потенциальные арендаторы будут относиться к менее обеспеченным слоям населения. Соответственно, это сулит высокие шансы получить проблемы с платежеспособностью арендатора.

Сдача квартир в аренду туристам принесет больше прибыли, но она влечёт за собой и гораздо больше рисков. Этот вариант инвестиций распространён среди иностранных покупателей: они используют свою недвижимость несколько месяцев в году для отдыха, а в остальное время объект сдаётся в аренду туристам при помощи управляющей компании. Наше агентство также осуществляет управление имуществом. Как правило, при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду такая услуга оценивается в размере одной месячной арендной платы в год, а при краткосрочной аренде – 10% от суммы».

Предлагаем проанализировать, сколько стоит и как выглядит недвижимость в Израиле, которая пользуется спросом, из каталога агентства ADKInvest на портале Domaza:

Апартаменты в Нетании 55 м2, €404 770 (€7359 за 1 м2) 2 комнаты, 1-я береговая линия, вид на море	Апартаменты в Нетании 154 м2, €654 770 (€4252 за 1 м2) 5 комнат, район Ир Ямим, вид на море
Апартаменты в Нетании 156 м2, €1 110 000 (€7115 за 1 м2) 4 комнаты, роскошные апартаменты в самой престижной новостройке Нетании Мигдаль Давид	Апартаменты в Нетании 154 м2, €738 100 (€4 793 за 1 m2) 5 комнат, вид на море, терраса, престижный район НАТ600

 

Популярные регионы для покупки недвижимости в Израиле

Преимуществом Израиля является разнородность рынка недвижимости — здесь можно встретить объекты и цены практически на любой вкус. Тенденции цен и уровень спроса здесь сильно разнятся от региона к региону: на популярных курортах цены и доходность объектов выше, а наиболее бюджетные варианты «базируются» в отдалённости от побережья и туристических мест. Ввиду этой особенности перед покупкой недвижимости важно чётко определить цели вложения, а также собственные предпочтения.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Наиболее привлекательными для инвестиций и жизни являются прибрежные города Израиля, среди которых особое место занимает Нетания, недвижимость в которой предлагаем клиентам я и мое агентство. Недвижимость Нетании более доступна по цене, нежели недвижимость Тель-Авива и Герцлии. При этом, Нетания не уступает другим городам ни по качеству строительства, ни по доходности.

Спрос иностранных покупателей на недвижимость в Нетании стабильный и высокий. В частности, в Нетании часто обзаводятся недвижимостью французы, его неофициально называют «израильской ривьерой». Популярность Нетании обусловлена несколькими факторами: 13,5 км благоустроенных пляжей города признаны самыми лучшими в Израиле. Кроме того, удачное месторасположение и хорошее транспортное сообщение позволяют местным жителям оптимально планировать поездки в любую часть страны. Радует владельцев недвижимости и городская инфраструктура: многочисленные кафе, рестораны, торговые центры, театр, кинотеатр, планетарий и ежедневные концерты и фестивали на побережье и главных площадях города».

Говоря о лучших локациях израильского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость, эксперты выделяют несколько направлений:

• Тель-Авив. Здесь располагается самая дорогая недвижимость в стране, именно здесь цена «квадрата» при покупке апартаментов может достигать $10000-20000, а видовые объекты могут достигать в цене и $30000 за 1 м². В Тель-Авиве хорошо развит рынок краткосрочной аренды — спрос на объекты разных классов здесь обычно превышает предложение;
• Герцлия. Расположенный между Тель-Авивом и Нетанией, город Герцлия стал одним из самых дорогих рынков в стране: порядка $4600-12800 за 1 м². Самые дорогие объекты, как и на других курортах, здесь расположены в пешей доступности к морю, тогда как удалённые от моря апартаменты предлагаются по более доступным ценам;
• Нетания. Этот город является крупнейшим средиземноморским курортом Израиля, поэтому и цены на недвижимость здесь сильно зависят от близости к пляжу. Средние цены на апартаменты в Нетании могут достигать порядка $6000 за 1 м², но можно встретить и более бюджетные объекты;
• Бат-Ям. Граждане Франции и России облюбовали рынок недвижимости Бат-Яма — южного «соседа» Тель-Авива. Покупатели выбирают этот город, поскольку он расположен неподалёку от Тель-Авива, но предлагает более бюджетную недвижимость: средняя цена «квадрата» при покупке апартаментов здесь колеблется в пределах $5000-8000;
• Иерусалим. В столичном Иерусалиме и его окрестностях предпочитают обзаводиться недвижимостью поклонники культурного наследия. Стоимость апартаментов в Иерусалиме сильно зависит от местоположения, она может колебаться в пределах $4500-11500 за 1 м².

Процесс покупки недвижимости в Израиле

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Израиле. Важно знать, что на землю в Израиле существует два вида собственности — частная и государственная. Покупая недвижимость, расположенную на земле, которая находится в государственной собственности, покупатель оформляет долгосрочную аренду земельного участка (на 25, 49 или 99 лет). На частные земельные участки, которых в Израиле всего 8%, подобное ограничение не распространяется.

При сделках с недвижимостью в Израиле обязательно привлечение адвоката. Грамотный адвокат поможет как с оформлением договора на покупку недвижимости и регистрацией прав собственности, так и с вопросами перевода денежных средств из-за границы. Для правильного выбора объекта недвижимости, эффективных переговоров и выгодного приобретения крайне желательно участие профессионального и опытного официального агентства недвижимости, расположенного на территории Израиля и специализирующегося на недвижимости интересующего города.

Важно! В большинстве случаев для приобретения недвижимости в Израиле иностранцу потребуется только загранпаспорт, средства и надёжные представители в лице адвоката и опытного агентства недвижимости.

Для того, чтобы купить недвижимость в Израиле, иностранному гражданину нужно:

1. с помощью агентства недвижимости подобрать несколько подходящих объектов недвижимости;
2. подготовить средства для покупки недвижимости (для оплаты сделки покупателю придется открыть счёт в израильском банке. Он может сделать это самостоятельно, но может и поручить открытие счёта своему адвокату);
3. подтвердить источник происхождения средств (это необходимо для зачисления денежных средств на счёт в израильском банке);
4. обязательно приехать в страну, чтобы посмотреть объекты в реальности и сделать окончательный выбор;
5. подписать договор купли-продажи недвижимости в Израиле (при подписании договора купли-продажи продавцу перечисляется первый взнос — от 15 до 30% от суммы);
6. оплатить услуги адвоката и агента по недвижимости;
7. оплатить остальную сумму сделки (сроки зависят от договоренности сторон и сроков освобождения или завершения строительства недвижимости);
8. зарегистрировать право собственности на недвижимость (осуществляется адвокатом);
9. оплатить налог на покупку недвижимости.

Если Вы верно выбрали агентство недвижимости, у Вас с ним сложится многолетнее выгодное сотрудничество. Грамотные риелторы сделают весь процесс покупки недвижимости в Израиле максимально удобным и прозрачным, а также смогут своевременно проконсультировать по любому из этапов сделки.

Налоги на покупку недвижимости в Израиле

В Израиле существует налог на покупку недвижимости, его обязаны уплачивать как граждане, так и иностранные покупатели. Налогообложение сделок с недвижимостью для иностранцев и граждан Израиля происходит по-разному: для каждой из этих категорий покупателей существует собственная прогрессивная шкала.
 

Налоги на покупку недвижимости для граждан Израиля	Налоги на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев
до 1 623 320 шекелей (≈ €377 383) – 0%; с суммы от 1 623 320 (≈ €377 383) до 1 925 320 шекелей (≈ €447 591) – 3,5%; с суммы от 1 925 320 (≈ €447 591) до 4 967 445 шекелей (≈ €1 154 812)  – 5%; с суммы от 4 967 445 (≈ €1 154 812) до 16 558 150 шекелей (≈ €3 849 373) – 8%; с суммы свыше 16 558 150 (≈ €3 849 373) шекелей – 10%.	с суммы до 4 967 445 шекелей (≈ €1 154 812) – 8%, с суммы свыше 4967445 шекелей (≈ €1 154 812) – 10%.

 
Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Размер налога на покупку в Израиле не зависит от того, что является предметом договора купли-продажи - первичная или вторичная недвижимость. Для иностранных граждан, купивших первую квартиру в Израиле и репатриировавшихся в страну в течение 18 месяцев с момента ее покупки, законодательством предусмотрена возможность отсрочки уплаты налога до даты репатриации и последующей уплаты налога уже по шкале для граждан Израиля. Также в случае планов по дальнейшей репатриации есть возможность уплатить налог по шкале для иностранцев, а после репатриации — произвести перерасчёт налога по шкале для граждан Израиля, чтобы вернуть часть средств».

Предлагаем на примере реального объекта компании ADKInest из каталога на портале Domaza проанализировать, как отличаются налоги на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев и местных граждан:

ДАНО: Апартаменты в Нетании 154 м2, €738 100 (€4 793 за 1 m2)

Налог для гражданина Израиля:   С суммы до ≈ €377383 — €0 налога (0%); С суммы от ≈ €377383 до ≈ €447591 — ≈ €2457 налога (3,5%); С суммы от ≈ €447591 до ≈ €738100 — ≈ €14525 налога (5%); Итого — ≈ €16982 евро. Налог для иностранца:   С суммы до ≈ €1154812 — ≈ €36905 (8%). Итого — ≈ €36905 евро.

Подробнее о налогах на недвижимость в Израиле и стоимости её ежегодного содержания вы можете узнать в других материалах нашего портала. Также вы можете проконсультироваться с русскоговорящими экспертами по рынку недвижимости Израиля, выбрав понравившегося специалиста из каталога компаний на Domaza.

Недвижимость в Израиле: преимущества для иностранных покупателей

Главные преимущества рынка недвижимости Израиля — открытость для иностранцев, государственная защита сделок со строящейся недвижимостью и положительные инвестиционные перспективы. Согласно закону, любой желающий может купить недвижимость в Израиле. Также преимуществом является возможность иностранцев получения ипотеки в израильских банках (до 50% от стоимости объекта).


Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Все большей популярностью у инвесторов пользуется строящаяся недвижимость Израиля. Её можно приобрести не только в процессе строительства, но и на стадии утверждённого проекта. Чем раньше стадия покупки, тем дешевле обходится квартира, тем выгоднее вложение. Наше агентство недвижимости ADKInvest работает только с опытными и надёжными подрядчиками, зарекомендовавшими себя годами. Благодаря заслуженной репутации наши клиенты не останавливаются в работе с нами на одной сделке. Поддерживая связь с нашим агентством, наши постоянные клиенты первыми получают информацию о привлекательных проектах и приобретают недвижимость для личного использования или инвестиций».

Покупая недвижимость на стадии строительства, иностранный гражданин может быть уверен в безопасности инвестиции. Застройщики в Израиле, согласно местному законодательству, обязаны выдавать покупателям банковские гарантии, а также обеспечивать сохранность средств и рентабельность проектов. Кроме того, покупка недвижимости на стадии утверждённого проекта имеет и другие плюсы:
 

1. нет необходимости вносить всю сумму сразу – она вносится частями по мере продвижения строительства;
2. во время строительства цена недвижимости уже растет без всяких забот и дополнительных на то расходов (в среднем за период строительства, по мере его продвижения от начала продаж и до готовности здания, цена вырастает на 25-30%);
3. можно внести определенные изменения в планировку и внутреннюю отделку квартиры, исходя из собственных потребностей и вкуса.

Важным моментом является то, что покупка недвижимости в Израиле не даёт права претендовать на ВНЖ/ПМЖ или гражданство этой страны. В остальном права иностранных граждан на рынке недвижимости практически не отличаются от прав израильтян, что является выгодным отличием Израиля от некоторых других рынков.