Как не «попасть» с арендой недвижимости: секреты работы системы изнутри и другие особенности арендного бизнеса
Самые часто задаваемые вопросы клиентами, которые покупают недвижимость для инвестиций — это:
«Вы точно будете сдавать мою квартиру в аренду?»;
«Как я могу быть уверен, что именно моя квартира из 100 других будет у вас в приоритете для сдачи?»;
«Как и сколько я буду получать?».
И, безусловно, такие вопросы имеют место быть. Ведь никто из нас не хочет потерять свои деньги. Цель инвестиции – преумножить их! На практике, к сожалению, есть немало клиентов, купивших в других фирмах, где им была обещана гарантированная аренда, в итоге не получают никакой прибыли со своих инвестиций.
Как проверить слова риелторов, как убедиться в гарантии получении дохода, какие варианты недвижимости будут лучше сдаваться и чем отличается «гарантированная» аренда от аренды «негарантированной? Рассмотрим на примере недвижимости в Болгарии.
1. В первую очередь, все слова ваших риелторов должны быть подкреплены договорами
Опыт из личной практики: Однажды обратился клиент, два года назад купивший в Поморие студию за 20 000 евро. Ему пообещали 10% гарантированного дохода в год. Путем несложных расчетов клиент вычислил, что его инвестиция окупится за 10 лет. Счастье, казалось бы? А теперь давайте рассуждать логически. Болгария, безусловно, экономически стабильная страна, курс евро не меняется уже более 20 лет (!). НО! Таких процентов не существует в принципе. Ни одна компания не станет работать себе в убыток и сдавать вашу квартиру, при этом не оставляя себе определенную сумму. Итак, минусуем от воображаемого дохода 30% за услуги управляющей компании, коммунальные услуги за сезон, таксу поддержки комплекса и в итоге клиенту должно остаться около 800-900 евро. И это при условии ГАРАНТИРОВАННОГО дохода. Ожидая получить хотя бы эту сумму, клиент обратился к управляющей компании, на что получил ответ – «сезон был недостаточно активным, заполняемость была вместо ожидаемых 100% всего лишь 60%, в связи с чем вы можете расчитывать на доход в 300 евро», которые равны 1,5% прибыли. Клиент оказался терпеливым. Надеясь что следующий сезон будет лучше, спустя еще год, опять обратился за получением своего дохода, но и этот год оказался «недостаточно активным». Вывод — компания красочно рассказывала клиенту о возможном доходе от сдачи и оперировала при этом словом «гарантированный». К сожалению, помочь такому клиенту уже не представляется возможным. Компания Дрийм Хоум не берет в управление чужие комплексы. Но данный случай позволяет предостеречь других клиентов. В договорах необходимо прописывать все нюансы, которые могут повлиять на оплату дохода от недвижимости (погодные условия, порча имущества и т.п.), а также чистый процент, который компания гарантирует отдавать вам в качестве дохода от аренды (за вычитом своей части, оплаты таксы, оплаты счетов за воду и э/э), а грамотный риелтор должен знать эти детали и проконсультировать вас о них.
2. Официально озвученная сумма гарантированной аренды по Болгарии — 5%
Более того, на данный момент существует только два-три комплекса, предлагающих именно ГАРАНТИРОВАННУЮ аренду по договору. И уровень дохода от такой аренды — 5%.
3. Анализ уровня дохода от аренды недвижимости в Болгарии в сравнении с альтернативными вариантами инвестирования финансов
«5% — мало...», — иногда возражают клиенты. На что мы приводим сравнительный анализ с другими вариантами вложения средств. К примеру, депозит в каком-нибудь Европейском банке. Тенденция такова, что скоро придется платить банку за то, что он хранит ваши деньги. Необходимо учитывать все мелкие расходы, таксы и правила. Ошибочно также мерить возможности сдачи в аренду в своей стране и в Болгарии. Так, сдавая квартиру в своей стране (Россия, Беларусь, Украина, Казахстан и т.д.), некоторые клиенты насчитывают почти 8% дохода. Но в какой валюте? В национальной, курс которой каждый день меняется, инфляция растет, и вы не можете знать точно, сколько процентов получите в следующем месяце/году. Болгария же предлагает прибыль в евро. Именно поэтому, учитывая подобные нюансы, многие и продолжают инвестировать именно в болгарскую недвижимость, понимая, что доход от этого остается стабильным и солидным. Более того, клиенты-европейцы, когда слышат о доходности в 5%, восторгаются и принимают решение вложить средства именно в недвижимость, и именно в болгарскую.4. Разница между «Гарантированной» и «НЕгарантированной» арендой
Гарантированная сдача недвижимости в аренду
В первом случае в договоре прописывается точная цифра, которую вы получите в конце сезона, независимо от того, каким он будет. Компания обязана вам выдать эту сумму! Впротивном случае, имея договор на руках, вы можете обратиться в суд.
Особенность: некоторые компании в гарантированной аренде дают приятный бонус, по крайней мере, компания Дрийм Хоум работает именно так — указанная в договоре сумма является чистым доходом, получаемым клиентом на руки (вы уже не заботитесь об оплате коммунальных, такс и т.п.). То есть, единственное за что вы обязаны заплатить — это налоги: на недвижимость (0,35% от оценочной стоимости квартиры, как правило оценочная стоимость всегда ниже рыночной) и налог на прибыль (10%).
При гарантированной сдаче недвижимости в аренду с целью получения дохода, владельцу предоставляетя возможность отдыха в апартаменте 2 недели в году (кроме августа).
Негарантированная сдача недвижимости в аренду
При НЕгарантированной аренде ваша квартира сдается точно так же, причем, в добросовестных компаниях, она сдается с той же приоритетностью, как и другие. Но риски, связанные с дождливым сезоном или какими-то другими обстоятельствами, вы берете на себя. Из полученной суммы дохода вы оплачиваете процент за работу управляющей компании, таксу поддрежки, коммунальные услуги, налоги.
Что выгоднее? Решать вам. Большинство моих клиентов выбирают альтернативный вариант, который позволяет проанализировать плюсы и минусы обоих типов аренды — год работают по гарантированной аренде, год — по негарантированной. На третий принимают решение, стоит рисковать или нет.
5. Особенности НЕгарантированной сдачи в аренду
Теперь не менее важный момент: если вы даете квартиру в негарантированную аренду, как определить заполняемость комплекса и не прогадать? Да очень просто. Зайдите на популярный сайт наема недвижимости для отдыха — «Букинг» и посмотрите, есть ли свободные места на высокий сезон, приезжайте летом в данный комплекс и оцените количество людей на месте.
Кроме того, при покупке недвижимости с целью сдачи в аренду, постарайтесь выбрать апартамент, который в последующем будет подходить максимальному числу потенциальных нанимателей. Пусть он будет универсально подходящим всем категориям отдыхающих. Не рекомендуется делать выбор в пользу комплексов «люкс-класса» или «супер-эконом». Ваша квартира должна подходить по бюджету, размеру и типу максимально широкой аудитории (студенческие компании или молодые пары, семьи с детьми, пенсионеры с внуками и т.д.). Иногда шум от дискотек ночью и сумасшедшее количество туристов днем отпугивают арендаторов от близкого расположения к морю. Идеально — вторая линия, в среднем около 500 м от моря, когда отдыхающие находятся в доступной близости от моря и развлечений, но могут уединиться в тени и тиши комплекса, когда захотят спокойного отдыха.
6. Выбор недвижимости для сдачи в аренду с учетом управляющей компании в том или ином комплексе
Познакомьтесь с управляющей компанией, их грамотная работа — это уже 80% успеха сдачи в аренду. Обязательно должна быть хорошая реклама, направленная не только на одну страну, а как минимум на две (например, управляющие компании одного из наших ведущих комплексов — Cascadas, работают, как минимум, на 6 стран). Расспросите про заключенные договоры с туристическими агентствами. Безусловно, это конфиденциальная информация, но задав пару вопросов, вам сразу станет ясно понимает ли менеджер, о чем речь или о подобом не слышал никогда. Молодые управляющие компании — сомнительный успех. Они будут начинать с нуля и зачастую в таких случаях хорошо сдаваться квартиры начинают только через пару лет, пока компания наработает базу и практику. Поинтересуйтесь, сколько лет в этой сфере работает управляющая компания того комплекса, который вам приглянулся для покупки недвижимости.
Большие комплексы имеют свои управляющие компании, и как правило, даже несколько, это гарантирует 100% заполняемости и высокое качество работы. Когда комплекс не нуждается в аутсорсинге подобных услуг — это показатель стабильности. Такие комплексы развивались вместе со своими управляющими компаниями и работают как один слаженный механизм.
Обобщение
И гарантированная, и негарантированная аренда — это хорошо и прибыльно. Не стоит бояться — стоит пробовать. Но доверяйте только проверенным компаниям и крупным комплексам. Требуйте и читайте договор на управление вашей квартирой — это не конфиденциальная информация. Не гонитесь за обещанными высокими процентами. Сказок, увы, не бывает, бывают хорошо подготовленные успешные сделки!
Автор: Инесса Кихай– консультант, агентство недвижимости «Дрийм Хоум»
 |
  +359 897 853 871 inessa@dreamhome.bg inessa.dh |
