Существующее положение о возможностях покупки и владения землей в Болгарии было объектом многочисленных споров. Земля остается одним из самых ценных благ и может быть источником хорошей прибыли, если умело ею управлять. Именно поэтому интерес к получению такого вида собственности не стихает и все чаще иностранные граждане интересуются возможностями приобретения земли в Болгарии с разным статусом.
 

Какие земли могут быть приобретены гражданами или компаниями?

Никакое физическое или юридическое лицо в Болгарии не может приобрести землю, которая является исключительной государственной, публично-государственной или муниципальной собственностью. Согласно Конституции Республики Болгария к исключительной государственной собственности относятся: подземные богатства, прибрежная пляжная полоса, республиканские дороги, а так же воды, леса и парки национального значения, природные и археологические заповедники, определенные как таковые законом. Для того, чтобы земля имела публичный характер (если она не является исключительной государственной собственностью), согласно Закона о государственной собственности или Закона о муниципальной собственности, необходимо, чтобы она была объявлена актом о государственной, муниципальной или публичной собственности, тем самым вписана в специальные регистры. Статус некоторой недвижимости может иметь спорный характер и это обстоятельство играет важную роль при совершении сделки.
 
Любая земля, которая не является публичной государственной или муниципальной собственностью и не относится к исключительной государственной собственности, в принципе, может быть предметом передачи – в том числе частная государственная или частная муниципальная собственность тоже может быть приобретена у граждан или фирм, конечно же, в установленном для такого типа недвижимости порядке. 
 

Сельскохозяйственная земля

Земли сельскохозяйственного назначения НЕ могут быть владениями: политических партий и организаций, движений и коалиций с политическими целями, граждан иностранных государств, причем здесь имеются некоторые особенности:
 
1. Иностранцы, не являющиеся гражданами другого государства-члена ЕС или Европейского экономического пространства, а так же иностранные юридические лица, зарегистрированные в таких странах, могут приобретать право собственности на сельхозземли только на условиях международного договора, ратифицированного по Ст.22, п.2 Конституции Республики Болгария, обнародованного и вступившего в силу, а иностранные физические лица – и наследование по закону.
2. Граждане государств-членов ЕС и государств-участников Соглашения о Европейском экономическом пространстве, а так же торговые компании, зарегистрированные в таких странах, могут приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли на условиях Закона о собственности о использовании сельскохозяйственных земель (ЗСПЗЗ).

 
С 2014 года в силу вступил запрет, который гласит, что не имеют права приобретать и владеть собственностью на сельскохозяйственные земли следующие лица:

• торговые компании, в которых компаньоны или акционеры являются прямыми или косвенными предприятиями, зарегистрированными в юрисдикции на преференциальном налоговом режиме (т.наз. офшорные компании);

• торговые компании, зарегистрированные в Болгарии или за границей, в которых компаньоны или акционеры являются иностранными лицами, не являющимися гражданами Европейского союза или Европейского экономического пространства и не являются гражданами стран, для которых действует международный договор, который дает им право владеть сельскохозяйственными землями в Болгарии;

• акционерные дружества, выпустившие акции на предъявителя – здесь для Закона не имеет значения, где зарегистрированы такие дружества – в Болгарии или за границей.

Принцип „установленности“

• все болгарские граждане, а так же граждане ЕС, ЕЭП и третьих стран, которые установились в Болгарии более 5 лет назад и
• все торговые компании, которые не выпускали акции на предъявителя и чьи компаньоны/акционеры не связаны прямо или косвенно с зонами преференциального налогового режима, и между тем зарегистрированы более 5 лет назад в Болгарии или чьи компаньоны/акционеры установились более 5 лет назад в стране.

• Сельскохозяйственная земля может быть приобретена любым физическим лицом и по наследству согласно закона – если иностранец, который не имеет права приобретать такие земли через сделку, получил ее по наследственному закону, то он должен передать унаследованную землю лицу, и сделать это в 3-летний срок от получения наследства.
• После истечения 3-летнего срока для передачи земли, государство может воспользоваться правом на ее выкуп.

• Закон о сохранении сельскохозяйственных земель,
• Закон об устройстве черноморского побережья,
• Закон об устройстве территории,
• Вступивший в силу Общий устройственный план для конкретной территории Муниципалитета и одобренный в порядке ЗУТ утвержденный устройственный план, и другие.

Земля, представляющая поземельное имущество в строительных границах населенного пункта

• Каждым болгарским гражданином и болгарским юридическим лицом;
• Каждым гражданином Европейского союза и Европейского экономического пространства, и иностранным юридическим лицом этих стран;
• Иностранными юридическими лицами, которые не зарегистрированы в государстве-члене ЕС или ЕЭП, имеющими право владеть такой землей на условиях международного договора, ратифицированного согласно Ст.22, п.2 из Конституции Р Болгария, обнародованный и вступивший в силу;
• Иностранцы, которые не являются гражданами ЕС или ЕЭП, имеют право владеть такой землей и вследствие приобретения по наследственному закону (но не через наследство по завещанию).

Приобретение здания или объекта в здании

Не существует проблем для любого болгарского гражданина, болгарского юридического лица, иностранца или иностранной компании на приобретение здания, самостоятельного объекта в здании, права на строительство или права на пользование, без земли.
 
Обычно иностранцу передается собственность на объект в здании вместе с полагающимся на объект правом на строительство, что является вполне достаточным для лица входить в чужое земельное имущество и пользоваться им без оплаты, для осуществления доступа к собственной невижимости.
 
Собственник объекта, однако, не сможет пользоваться землей для других целей. Если объект будет существенно поврежден или разрушен, на основании имеющегося права на строительство, собственник может осуществить капитальный ремонт или построить заново свой объект, для общего основания которого ему необходимо одобрение соответствующих строительных документов и выдачи разрешения на строительство, и, конечно же, он должен располагать необходимыми финансовыми средствами.
 
При покупке объекта в здании, очень важно установить не относится ли он к общим частям здания. Иногда застройщики или отдельно взятые собственники позволяют себе обосабливать самостоятельные объекты от объектов, предназначенных для общего пользования либо присоединяют общие части к объекту, который является индивидуальной собственностью. Во избежание каких-либо проблем, которые могут возникнуть в этой связи, необходимо внимательно изучить строительную документацию, документы о собственности и осмотреть объект на месте, прежде чем приступить к сделке. В случае сомнений, желательно пригласить строительного инженера или архитектора для вынесения заключения по вопросу является ли объект, представляющий интерес для Покупателя, самостоятельным или относится к общим частям здания.
 
В связи с запланированной покупкой недвижимости, необходимо сделать проверку на предмет обременений, споров или возможных проблем, которые впоследствии могли бы повлиять на право собственности или возможности для реального и спокойного использования. Вопрос является достаточно серьезным и пренебрежение им либо его недостаточно углубленное изучение может сказаться пагубно для инвестиций собственника. 

Скачать безплатное приложение DOMAZA