Доллар снизит цены?
Согласно прогнозу Росгосстраха, к концу этого года цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 10–20%. Это произойдет в связи с падением курса доллара, снижением спроса и повышением предложения на московском рынке недвижимости. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, назвали прогноз Росгосстраха слишком идеалистичным и не до конца учитывающим реальную ситуацию в столице.
«Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка».
Центр стратегических исследований Росгосстраха провел анализ московского рынка недвижимости. По мнению аналитиков центра, ценыба жилье в столице снижаются, и к концу года уровень их падения может составить 10–20%.
Так, если пересчитать валютные цены в рубли – а это необходимо в условиях падения курса доллара, – то получится, что по сравнению с ноябрем прошлого года средняя цена московского жилья уже упала на 2,2%.
Средняя стоимость квадратного метра рассчитывается в долларах, в то время как американская валюта обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка, сообщается в исследовании Росгосстраха, текст которого опубликован на сайте страховщика. Кроме того, сегодня практически ни одна сделка не совершается без скидок, часто доходящих до 10% стоимости квартиры. Такое снижение цены – это начало коррекции после перегрева рынка в 2005–2006 годах, заявляют аналитики центра. Если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 г., падение цен в среднем достигнет 10–20%.
Кроме того, снижается спрос на недвижимость, приобретаемую не для перепродажи, а для проживания. А происходит это потому, что при нынешней цене квадратного метра с рынка выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долларов на члена семьи в месяц. Доля таких семей в Москве составляет более 97%, таким образом происходит отток покупателей и сокращение спроса.
Количество предложений, напротив, в марте 2007 г. по сравнению с мартом прошлого года увеличилось на 72%, сообщает Росгосстрах со ссылкой на данные сайта «Анализ рынка недвижимости».
Впрочем, резкого падения средних цен на московскую недвижимость не будет. Впоследствии, после коррекции, цены могут возобновить рост. Рынок недвижимости поддержится ростом доходов москвичей, поскольку существует прямая зависимость между средним доходом горожанина и стоимостью квадратного метра жилья.
По мнению руководителя центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, прогноз Росгосстраха слишком идеалистичен. «С точки зрения макроэкономики цены на недвижимость в Москве действительно выглядят неадекватными, завышенными, – сказал Репченко в беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД. – Однако Росгосстрах мало учитывает реальную московскую ситуацию». По словам Репченко, спрос на жилую недвижимость в Москве по-прежнему превышает предложение: «Цены действительно могли бы начать снижаться – но жилья нет, и возможности его построить тоже нет: Москва, как говорится, не резиновая». Таким образом, считает эксперт, цены останутся на прежнем уровне и покупатели на эти цены точно так же найдутся. «Пока существует этот перекос в областях спрос – предложение и Москва – регионы, цены снижаться не будут», – заявляет Репченко.
Кроме того, по его словам, не играет роли и падение курса доллара: «Недвижимость все равно будут оценивать в долларах и попросту менять цифры в сторону повышения. Так что теоретически прогноз правильный, однако он не учитывает многих обстоятельств, которые существуют на московском рынке и мешают реализации этого идеалистического прогноза».
Руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst &Young Ольга Архангельская также сообщила газете ВЗГЛЯД, что чисто теоретически цены на недвижимость, конечно, могут снизиться. «Однако при сегодняшней ситуации, когда спрос на жилую недвижимость большой, а новых объектов строится мало, говорить о резком или значительном снижении цен я бы говорить не стала».
