География эффективной недвижимости
Вектор развития рынка жилой недвижимости, как показал 2010 год, не имеет устойчивой направленности. В течение пяти лет цены на жилье на некоторых рынках поднимались, падали и снова поднимались. В ряде стран недавний рост цен объясняется последствием мер по стимулированию экономики, принятых их правительствами. Крайне низкие процентные ставки и выборочная поддержка банков стимулировали спрос, особенно со стороны состоятельных покупателей жилья. Но поскольку прогнозировать capital gain в текущей ситуации сложно, большинство инвесторов при выборе объекта недвижимости для инвестиций ориентируются на показатели доходности от сдачи в аренду. В соответствии с прогнозами аналитиков, в 2011 году наиболее высокий доход от сдачи в аренду покажет Азиатско-Тихоокеанский регион, тогда как потенциал роста Европы будет гораздо скромнее. Самыми перспективными признаны недвижимость в Сан-Паоло (годовой доход – 8,09%, Бразилия) и столиц Эквадора (г. Кито, 8,56%), Панамы (г. Панама, 10,10%), Перу (г. Лима, 10,56%), Индонезии (г. Джакарта, 11,38%). Однако по этим рынкам проблематично делать долгосрочные прогнозы, особенно если учесть, насколько сильны были колебания показателей доходности от сдачи в аренду жилья в 2010 году, в конце I квартала которого некоторые рынки ушли в минус. Трендом 2009–2010 годов, который, как мы считаем, продлится и в 2011-м, стали нежелание инвесторов рисковать и их приверженность к вложениям в зрелые рынки – недвижимость Великобритании, Германии, Франции.
В соответствии с последним исследованием Knight Frank European Investment (зима 2010–2011), главные европейские рынки начинают демонстрировать восстановление и являются инвестиционно привлекательными в среднесрочной перспективе. В первую очередь это касается стоимости сдачи в аренду недвижимости Лондона (+11–13% в 2010–2012 годах), Москвы (+9%), Парижа (+4%), Варшавы (+4%), Стокгольма (+5%). Эти рынки относятся к числу наиболее предсказуемых, их поведение легче всего оценить инвестору. Например, для рынка Великобритании специалистами Knight Frank уже сформулирован прогноз до 2017 года включительно. Репутация британской недвижимости на рынке такова, что даже в кризис не возникало недостатка в заявках на ее приобретение с инвестиционными целями. В ближайшие два-три года из-за превалирования спроса над предложением приобрести profit property в Лондоне даже с незначительным дисконтом будет непросто. При этом привлекательность таких вложений помогают поддерживать низкие процентные ставки по ипотеке.
Радует, что к приобретению недвижимости за рубежом и ее управлению россияне начали относиться рациональнее. В 2009–2010 годах эта тенденция проявилась особенно ярко. Таких приобретений, как покупка до кризиса культового отеля Eden Rock в Каннах выходцем из России с переплатой более чем на 50%, в кризисное время не было. Более того, обладатели недвижимости все чаще стали прибегать к такой услуге, как оптимизация управления недвижимостью с помощью консалтинговой компании. Например, покупая в Великобритании загородное поместье для охоты на лис, россиянин не представляет, как должен функционировать такой объект, а также нередко сталкивается с предубеждением соседей и персонала. Представители компании-консультанта не только проводят аудит всех бухгалтерских книг и счетов, перезаключают договор с управляющим или находят нового, изучают досконально функционирование данного объекта, но и предлагают пути оптимизации расходов. По нашим ожиданиям, интерес к такому консалтингу в области управления не только зарубежной, но и российской недвижимостью со стороны собственников из России в ближайшие несколько лет возрастет.
Местная недвижимость также останется в зоне наиболее пристального внимания россиян как по причине высокой доходности, так и исходя из того, что этот рынок им хорошо знаком. Однако в 2011 году здесь сократится ввод новых площадей. Большинство объектов, строительство которых завершилось до начала кризиса, сданы в эксплуатацию в 2009–2010 годах, а новые, «размороженные» после кризиса проекты, будут введены в эксплуатацию после 2011 года. Мы рекомендуем обратить внимание на район Хамовники, который обладает высоким потенциалом роста, где через два-три года появятся объекты, не уступающие по уровню лучшим лондонским аналогам.
