Взгляд изнутри: Что происходит на рынке недвижимости юга Испании?
30.05.2011 | 09:35
Обзор | Цены | Прогнозы
Представляем вашему вниманию подробный анализ динамики рынка недвижимости испанского региона Андалусия в 2010 году, а также прогноз развития рынка на 2011 год.
Возможно, самые важные вопросы, стоящие перед потенциальным покупателем недвижимости в Андалусии, таковы: достиг ли рынок дна? И продолжат ли снижаться цены? Парадоксально, но ответ на оба вопроса – да. Дело в том, что динамика индикаторов рынка недвижимости региона крайне разнонаправленна. Разница между наиболее и наименее привлекательными районами, «отрыв» качественной застройки от низкопробных объектов, активность участников рынка – все это зависит от провинции и даже от населенного пункта.
Так, к примеру, рыночная активность в популярных курортных районах Марбелья, Сан-Педро и Пуэрто-Банус начала расти еще во втором квартале 2009 года и оставалась более-менее стабильной на протяжении всего кризисного 2010-го. В то же время, индикаторы рынка соседней, менее «раскрученной» Малаги до сих пор находятся в состоянии «ступора». По причинам столь сильного разброса между регионами статистика рынка недвижимости Испанского Средиземноморья, предоставленная компанией TINSA в конце 2010 года (цены в регионе упали на 24,4% по сравнению с пиковыми показателями), попросту не может претендовать на адекватное отображение ситуации.
Бесполезная статистика
Статистические данные, предоставленные Министерством жилищного строительства Испании (согласно им, цены снизились на 20% по сравнению с пиком), увы, еще больше вводят в заблуждение. Дело в том, что показатели ведомства высчитываются на основе официальной задекларированной стоимости сделки, однако цена недвижимости «на бумаге», как правило, примерно на 20% отличается от реальной стоимости объекта. Таким образом, падение цен может составлять порядка 40%. К сожалению, подобной статистикой нельзя руководствоваться, но она неизбежно влияет на ценообразование – продавцы ориентируются на эти 20% и продолжают запрашивать непомерно высокие цены, не соответствующие реальному состоянию рынка.
Данные оценочных компаний Tinsa и Valtechnic также не внушают доверия, так как они основаны на субъективных оценках рынка. Однако, опять же, покупатели и продавцы к ним прислушиваются. Более того, создается впечатление, что некоторые оценщики на самом деле верят статистике Министерства, а это приводит к поистине непредсказуемым результатам.
Летом 2010 года на рынок был выставлен пентхаус, расположенный в 100 метрах от пляжа Сан Педро де Алькантара и в нескольких минутах ходьбы от Пуэрто-Банус. Интерьер объекта нуждался в косметическом ремонте, однако общее состояние дома было просто отличным, а на крыше даже имелся собственный бассейн. Дом быстро нашел своего покупателя: было заключено предварительное соглашение о продаже за €585 тыс. – несколько меньше, чем продавец заплатил в 2008 году (во время «бума» этот объект можно было легко продать за €1 млн.). Покупатель обратился за сторонним кредитованием в компанию Tinsa, где оценщик (судя по всему, с другой планеты) оценил дом в €900 тыс., после чего покупатель решил попробовать взять ипотеку в другом банке на более выгодных условиях. Он действительно получил более выгодное предложение – от банка, который использует статистику Valtechnic. По оценкам второго банка, цена объекта составляла €550 тыс. Разница в цене составила €350 тыс. Можно представить себе недоумение покупателя и сделать вывод о, мягко говоря, «неадекватности» большинства доступных статистических данных. Даже точный подсчет количества сделок, совершенных на рынке за год (данные о них вносятся в кадастровый реестр), достаточно проблематичен. Дело в том, что из данных реестра непонятно, какая часть сделок является банковскими «свопами» за долги по ипотеке. Однако кадастровая статистика, возможно, и является наиболее достоверной из всех доступных на данный момент. Если верить этим цифрам, то количество сделок достигло низшей точки в IV квартале 2009 года и с тех пор начало медленно расти.
Можно, конечно, относиться к опубликованной статистике рынка Испании скептически, но, если задуматься, она наносит реальный ущерб. Эти цифры путают покупателей и продавцов, подрывая доверие к рынку, а без доверия не может быть и восстановления. При этом не стоит забывать, что статистика – всего лишь цифры: она не объясняет причин изменения индикаторов и тем более не дает никаких прогнозов. Иметь точные данные хорошо, но без грамотной их интерпретации едва ли получится сделать какие-либо значимые выводы о будущем рынка.
Переизбыток предложения
Данные о числе непроданных объектов, наводнивших рынок недвижимости Испании, уже давно «мозолят глаза» всем участникам рынка. По оценкам экспертам, количество непроданных объектов недвижимости составляет от 700 тысяч до 1,5 миллиона домовладений.
Факт очевиден: на испанском рынке огромное количество объектов, и никто не торопится их покупать. Однако сама по себе эта цифра не говорит ни о чем. Да, это важный показатель, поскольку он влияет на покупателей жилья. Их логика такова: если на рынке так много непроданных объектов, значит, цены еще не достигли дна, соответственно, есть смысл отложить покупку, возможно, на несколько лет. На данный момент нет ни одного всестороннего исследования испанского рынка недвижимости, и этот индикатор, «вырванный из контекста», преподносится покупателям без каких-либо объяснений. Точнее, комментарии аналитиков сводятся к одному: пока существует избыток непроданных объектов, ни о каком восстановлении и речи быть не может, однако это не соответствует реальной ситуации. Можно иметь 1,5 миллиона непроданных единиц жилья на рынке и в то же время говорить о его восстановлении.
Большинство проектов в Испании строятся исключительно для внутреннего рынка (семейные дома в городах и пригородах, удаленных от моря). По большому счету, в стране существует два независимых друг от друга рынка недвижимости: один для испанцев, покупателей первого жилья; другой – для зарубежных покупателей, которые либо подыскивают себе дом для переезда в страну, либо ищут второй дом для отдыха. Эти два рынка практически не пересекаются. Единственное исключение – богатые испанцы, покупающие дома на побережье.
Таким образом, подавляющее большинство непроданных объектов недвижимости в Испании попросту не представляют для иностранных покупателей никакого интереса. Тем не менее в СМИ регулярно появляются «комментарии на тему», где различные горе-эксперты предостерегают покупателей от приобретения испанской недвижимости, обосновывая свои рекомендации именно количеством непроданного жилья. Для пущей убедительности они приводят значительно снизившееся число иностранных покупателей на рынке и утверждают, что ситуация не придет в норму еще несколько лет.
Безусловно, на восстановление уйдут годы, однако зависеть это будет от состояния внутреннего испанского рынка, а не от количества зарубежных покупателей. Даже на пике «пузыря» (в 2006 году) количество сделок с участием иностранных покупателей составляло всего около 10% (приблизительно 90 тысяч) от общего числа. При этом большинство иностранных покупателей приобретали недвижимость в нижнем ценовом сегменте. Таким образом, спасение рынка недвижимости Испании от переизбытка предложения – дело рук самих испанцев, а не иностранных покупателей.
Большая часть непроданных объектов недвижимости, предназначенных для иностранных покупателей, была построена в период между 2000 и 2010 годами. С 1960-х годов в стране формировался рынок недвижимости, который успешно функционировал (со своими взлетами и падениями, разумеется) до 2000-го. Покупки в этот период в основном совершались в нескольких наиболее популярных районах на побережье и в материковой Испании, как правило, без привлечения ипотеки. К сожалению, значительная часть объектов недвижимости, «зависших» на рынке недвижимости Испании, не могут похвастаться ни привлекательным расположением, ни качеством. И независимо от того, кто владелец объекта (банк, девелопер или частное лицо), он пытается продать вторичное жилье, расположенное в зоне высокоплотной застройки, возведенное в период между 2000 и 2010 годами.
Абсолютное большинство иностранных покупателей недвижимости в Испании сейчас заинтересованы в приобретении за наличные, в традиционных престижных местах, и их совершенно не интересуют стандартные дома где-нибудь «на задворках»; другими словами, рынок возвращается к периоду, предшествовавшему 2000 году. В этом смысле интерес представляет сопоставление количества зарубежных покупателей в 2011-м с данными за 1996-й (тогда рынок восстанавливался после глубокого спада 1990-1994 годов) – цифры не будут сильно отличаться. Таким образом, на испанском рынке вполне могут быть более полутора миллиона непроданных объектов, однако это совершенно не показательная статистика, если рассматривать высококачественный сегмент рынка.
Да, рынок достиг дна
В наиболее привлекательных районах Андалусии покупатели, готовые заплатить сразу, стали возвращаться уже в первой половине 2009 года, и с этого момента они платят за испанскую недвижимость на 35% меньше, чем во время «пика» 2006-го. Такое снижение цен привело к росту количества сделок на протяжении 2010 года, также на рынке постепенно увеличивалась доля покупателей по ипотеке. Многие ошибочно полагают, что во время спада на рынке все продавцы сильно обременены ипотечными кредитами, однако, если говорить о качественной застройке в средних ценовых рамках, продавцы таких объектов редко бывают «жертвами» ипотеки – как правило, у них вообще нет кредитов.
Рост рыночной активности показал, что продавцам достаточно снизить цены на 35%, для того чтобы привлечь покупателей на рынок. Скорее всего, такая картина будет наблюдаться и на протяжении 2011 года. Так что если вы покупаете качественный дом в хорошем месте на 35% дешевле, чем он мог бы стоить в 2006-м, знайте – вы покупаете «на дне». Ожидать более значительного падения цен не следует.
Да, дно еще впереди
Однако основное количество непроданных объектов жилой недвижимости на рынке недвижимости Андалусии находится в далеко не самых элитных районах и строилось с прицелом на массовый внутренний рынок вторых домов. Большая часть таких проектов продавалась на этапе проекта, зависела от ипотечных кредитов и была подвержена спекуляции.
Но такого рынка больше не существует. И теперь такую недвижимость продают банки, девелоперы и частные собственники, которые только начинают понимать весь ужас сложившейся ситуации. В этом сегменте цены, несомненно, снизятся гораздо больше, чем на 35%. Насколько сильно – покажет 2011 год.
На дальнейшее развитие ситуации окажут серьезное влияние банки, которые, скорее всего, пойдут на беспрецедентное снижение цен в попытке скорректировать свой баланс. Для девелоперов и частных продавцов это станет настоящим «цунами» низких цен. Все дело в том, что банки колеблются и не предпринимают решительных действий. Возможно, их руководство доверяет невразумительной статистике Министерства жилищного строительства – по крайней мере, только это объясняет тот факт, что стоимость недвижимости банков, выставленной на продажу, всего лишь на 20% ниже пиковых индикаторов. Уже сейчас на рынке появляются предложения на 50% ниже рыночной ставки. И если некоторые объекты действительно стоят запрашиваемых денег, то многие пока не выставленные на продажу объекты еще успеют «приятно» удивить банки. Дело в том, что большая часть имущества банков расположена в настолько непривлекательных местах, что им нужно будет очень постараться, чтобы найти покупателя, независимо от цены. Цены в данном сегменте ускорят падение в 2011 году, при этом стоимость наименее привлекательных предложений упадет гораздо больше, чем на 50%.
Вот, пожалуй, и все, что олезно знать о недорогом и не очень хорошо расположенном жилье в Андалусии. Однако до искусственно созданного «бума» в регионе успешно развивался рынок высококачественного жилья, в эксклюзивных районах, и по всем прогнозам – через два года состояние рынка вернется к докризисному. Далее в статье речь пойдет исключительно о премиальном сегменте рынка.
Продавцы и цены
На данный момент нереалистичные запрашиваемые цены являются самой большой проблемой рынка недвижимости Андалусии. В покупателях недостатка нет, однако многие из них сбиты с толку и не торопятся с приобретением. В сложившейся ситуации отчасти виноваты риэлторы, которые зачастую «ленятся» прибегать к услугам оценщиков и просто прибавляют к цене, запрашиваемой продавцом свои проценты. Продавцы, в свою очередь, говорят, что клиент всегда может попросить скидку, поэтому они и завышают цены.
Таким образом, на рынке складывается неблагоприятная ситуация, когда продавцы, не имеющие веских причин для продажи, не торопятся снижать цены (реальная коррекция которых составляет около 35%), а покупатели даже не рассматривают чрезмерно дорогие объекты, цена которых выходит за рамки их бюджета.
Так или иначе, несмотря на иллюзии продавцов, цены снизились до уровня 2003-го года. Позитивный фактор: на рынке появляется все больше объектов, выставленных по реальным ценам, их уже намного больше, чем в прошлом году. Если обращаться к опыту ценовой коррекции 90-х годов, то продавцам ориентировочно понадобится около пяти лет, на то чтобы полностью «переварить» ситуацию и начать выставлять объекты по реальным ценам.
Среди ценовых особенностей рынка недвижимости Андалусии стоит выделить обилие объектов, расположенных в не самых элитных местах, которые по-прежнему продаются гораздо дороже реальной стоимости. Во время кризиса середины 90-х средняя цена недвижимости в Андалусии снизилась на 40%, однако средние показатели «размыли» реальную картину: недвижимость привлекательных районов потеряла в цене всего 20%, а реальная стоимость не столь выгодно расположенных объектов упала просто катастрофически. Более того, цены в таких районах продолжали снижаться даже после того, как наиболее популярные районы «достигли дна» и пошли на восстановление. Не стоит сомневаться: развитие рынка после текущего кризиса пойдет по такому же сценарию. Потенциальным покупателям испанской недвижимости с более скромными запросами рекомендуется сравнивать стоимость своего возможного приобретения с ценами в самых привлекательных районах Марбельи (к примеру Los Monteros, Nueva Andalucía, Sierra Blanca, San Pedro и их окрестности), чтобы не «погореть» на неадекватно завышенных ценах.
Вглубь материка
В целом ситуация на побережье и сельских районах Андалусии имеет много общего: множество непроданных объектов, завышенные примерно на 35% цены, низкая покупательная активность и т. д. Однако существует ряд важных отличий, на которых стоит заострить внимание.
Немного истории: годами иностранцы покупали недвижимость в андалусской «глубинке» в нескольких облюбованных местах. В основном это были богатые люди, которые собрались «удалиться от мира» в испанских холмах. Однако около 2000-го года данный сегмент рынка недвижимости Андалусии изменился навсегда. Во-первых, уровень инфраструктуры региона заметно улучшился – появилось множество новых дорог, что открыло рынок для возросшего числа покупателей. Во-вторых, цены на побережье росли столь стремительно, что зачастую у людей попросту не оставалось другого выбора, кроме как купить дом в сельской местности и переделать его в полноценную недвижимость для отдыха. Результатом такого развития событий стал нескончаемый поток разрешений на строительство, раздаваемый андалусскими властями направо и налево. Ситуацию еще более усугубляет тот факт, что множество разрешений были поддельными, и речь идет даже не о сотнях, а о десятках тысяч нелегально возведенных объектов.
Коррупция достигла поистине ужасающих масштабов. Она захлестнула городские советы городов Андалусии и остальной Испании. Целая волна скандальных процессов прокатилась по стране… и это далеко не конец. Сейчас десятки испанских мэров, советников, проектировщиков, архитекторов, адвокатов и строителей либо отбывают наказание в тюрьме, либо находятся под следствием, либо вышли под залог. Так что не стоит считать, что андалусская глушь – более дешевый, эквивалент Тосканы или Прованса. Покупателям сельской недвижимости в данном регионе Испании следует «держать ухо востро».
Что же нужно знать потенциальным покупателям сельской недвижимости в Андалусии? Во-первых, региональная администрация приказала властям на местах строго следовать существующему плану застройки. Любое отклонение от документов будет строжайше караться. То есть на целинных землях запрещено любое строительство, исключение составляют только дома сельскохозяйственного назначения на пахотных землях. Подобное законодательство существовало всегда, однако многие люди – как иностранцы, так и испанцы – его игнорировали.
Во-вторых, существующие здания можно реставрировать, но нельзя увеличивать их документированную площадь. Также в некоторых районах местные власти вводят дополнительные ограничения, связанные с сельскохозяйственным назначением земельных угодий. Для тех иностранцев и испанцев, которые думают, что данными правилами можно пренебрегать, как и раньше, правительство заготовило «сюрприз»: регулярные облеты местности на вертолетах, аэрофотосъемка и последующее внимательное сравнение того, что записано в документах, с тем, что есть на самом деле.
В целом картина такова: в тех районах, где проходят судебные процессы по коррупции, не стоит и пытаться получить разрешения на строительство чего бы то ни было, пока не будут наказаны виновные и не будут приняты новые законы о планировании застройки (PGOU). Это займет несколько лет. В других районах власти занимаются переработкой PGOU, это также может занять достаточно продолжительное время – около двух лет. В некоторых местах все достаточно спокойно, и вам дадут любые лицензии, при учете, конечно, того, что ваши цели будут полностью соответствовать существующему законодательству. Один из наиболее привлекательных регионов, где уже функционируют новые PGOU, – Иснахар. Он расположен на озере недалеко от Малаги и уже давно популярен у покупателей сельской недвижимости из-за рубежа. Покупая там, вы можете быть спокойны за судьбу своей недвижимости.
Покупатели
Сильной стороной рынка недвижимости является его привлекательность для инвесторов из разных стран и, как следствие, независимость от какой-то определенной группы покупателей. Стоит оговориться, что нижний ценовой сегмент был популярен в основном только у англичан: ни во время бума, ни тем более сейчас кроме них им никто не интересуется, так что восстановление данного сегмента может затянуться на неопределенный срок. Однако если речь идет о качественной недвижимости, расположенной в привлекательных районах, то география покупателей куда более обширна – россияне, жители стран Восточной Европы, скандинавы, немцы, бельгийцы, голландцы и даже англичане – все были представлены на рынке в 2010, и в наступившем году вряд ли что-то изменится.
На данный момент на рынке присутствуют покупатели, которые заняли выжидательную позицию и не торопятся ничего покупать из-за нестабильности ситуации в испанской экономике. Они опасаются того, что тяжелая экономическая ситуация приведет к дальнейшему падению рыночных индикаторов. Безусловно, внутренний рынок недвижимости Испании крайне уязвим перед экономическими факторами – безработицей, ростом налогов, сворачиванием ипотечных льгот и т. д., однако никакого влияния на качественный сегмент рынка недвижимости Андалусии это оказать не может, так как сегмент рынка, интересующий иностранцев, мало зависит от доступности, к примеру, местной ипотеки.
В Марбелье все закончилось?
Коррупционные скандалы, которые прогремели в 2006 году, более или менее улеглись. Суд над вовлеченными в него чиновниками, адвокатами и архитекторами вошел в заключительную стадию в 2010-м, в Малаге задержано 95 человек. Пересмотренные PGOU были ратифицированы в январе 2010 года и вступили в силу в мае 2010-го. По окончании этого процесса 16 500 объектов недвижимости было легализовано, и к концу 2010 года первые несколько сотен объектов получили разрешение на заселение.
При хорошем раскладе этот процесс значительно ускорится, однако все зависит от того, когда девелоперы выплатят наложенные на них штрафы и выплатят ли они их вообще. Крайний срок уплаты штрафов – май 2011 года. Около тысячи объектов недвижимости так и не получили легального статуса (в частности, уже заселенные проекты Banana Beach и Casablanca), и никто не может предугадать их дальнейшую судьбу.
Заключение
На рынке присутствует большое число покупателей из разных стран, и если продавцы наконец-то скорректируют цены в соответствии с реальной стоимостью недвижимости в регионе, то можно ожидать значительного роста рыночной активности. В основном недвижимость в Андалусии приобретают за наличные, однако банки уже возобновили кредитование иностранцев на докризисных условиях.
В наиболее привлекательных районах рынок, бесспорно, достиг дна. Стоимости недвижимости в наименее привлекательных районах, объектов худшего качества (то есть большинству предложений на рынке) еще есть куда падать. Удачной охоты!
Prian.ru
Скачать безплатное приложение DOMAZA
